I dati dell’Office Market Report di Engel & Völkers
Il 2025 segna un punto di svolta per il mercato immobiliare italiano, che torna a crescere con decisione dopo le incertezze degli anni precedenti. Il volume complessivo degli investimenti real estate ha raggiunto i 12,1 miliardi di euro, in aumento del 22% su base annua. Lo dicono i dati dell’Office Market Report di Engel & Völkers, secondo cui, aal’interno di questo quadro, il segmento degli uffici ha evidenziato un miglioramento rispetto al biennio precedente, pur non risultando l’asset class preferita dagli investitori. Nel 2025 gli investimenti nel comparto hanno raggiunto i 2 miliardi di euro, con una forte concentrazione nell’ultimo trimestre, che da solo ha rappresentato circa il 40% del totale annuo.
Il mercato immobiliare nel 2025
Particolarmente significativo è stato l’andamento dell’ultimo trimestre dell’anno, il più performante degli ultimi esercizi in termini percentuali. Questo slancio sembra proseguire anche nei primi mesi del 2026, lasciando intravedere prospettive moderatamente positive in un contesto che, pur restando sfidante, mostra segnali di graduale stabilizzazione.
Uffici: un asset in ripresa ma meno centrale nelle strategie
Il peso degli uffici sul totale degli investimenti immobiliari si è attestato al 16%, in calo rispetto agli anni passati. A incidere su questa dinamica è soprattutto una crescente percezione di rischio, legata anche all’aumento dei tassi di vacancy in diversi mercati europei. Molti operatori, già esposti su questo segmento, stanno infatti diversificando verso altre asset class.
Milano guida il mercato italiano degli uffici
In questo scenario, Milano si conferma il principale polo di attrazione per gli investimenti nel settore uffici, seguita da Roma. Il capoluogo lombardo continua a distinguersi per una domanda vivace, seppur sempre più selettiva, proveniente sia da aziende italiane sia internazionali.
Nel 2025 il take up ha raggiunto i 390.000 metri quadrati, in crescita del 4% rispetto all’anno precedente e sopra la media del periodo 2012–2025. Dopo il picco del 2022, il mercato si sta progressivamente normalizzando, mantenendo comunque livelli di attività solidi.
Domanda e offerta di uffici a Milano
L’analisi del mercato milanese evidenzia una chiara polarizzazione tra centro e periferia. Le aree centrali e direzionali più consolidate mostrano una forte capacità di assorbimento dello stock disponibile. Il CBD, in particolare, registra un indice di assorbimento pari a 0,83, segnale di una domanda estremamente dinamica.
Al contrario, periferie e hinterland presentano livelli di assorbimento più contenuti, riflettendo una maggiore disponibilità di spazi e una domanda meno intensa. Questa dinamica si riflette anche nella distribuzione delle superfici: mentre le transazioni sono numericamente concentrate nelle aree centrali, gli spazi di maggiore metratura trovano collocazione prevalentemente nelle zone periferiche, dove l’offerta è più ampia.
Disponibilità limitata e nuova offerta in periferia
All’inizio del 2026, lo stock disponibile supera 1,16 milioni di metri quadrati, in lieve aumento rispetto all’anno precedente. Tuttavia, la disponibilità rimane particolarmente contenuta nelle aree centrali, dove la domanda si concentra su immobili moderni, sostenibili e di elevata qualità.
Proprio la scarsità di prodotto “prime” nel centro città contribuisce a mantenere elevata la pressione sui canoni. Parallelamente, le nuove iniziative di sviluppo si localizzano prevalentemente nelle aree semicentrali e periferiche, dove esistono maggiori margini di crescita e disponibilità di spazi.
Il ruolo chiave della metropolitana e delle infrastrutture
Un elemento determinante nella definizione dei valori immobiliari è la prossimità alla rete metropolitana. L’analisi dei canoni entro un raggio di 300 metri dalle fermate evidenzia una forte correlazione tra accessibilità e livelli di affitto.
Le aree meglio servite dal trasporto pubblico attraggono la domanda più qualificata e registrano i valori più elevati, confermando come infrastrutture e mobilità siano fattori centrali nelle strategie di localizzazione delle aziende.
Prospettive 2026 per il mercato milanese degli uffici
Guardando al 2026, il mercato degli uffici a Milano si muove in un contesto di graduale stabilizzazione. La ripresa degli investimenti osservata nel 2025 sembra destinata a proseguire, anche se con un approccio sempre più selettivo da parte degli operatori.
La domanda continuerà a privilegiare immobili di qualità elevata, sostenibili e ben collegati, rafforzando ulteriormente la centralità delle zone prime. Al tempo stesso, le aree periferiche saranno chiamate a evolversi per intercettare nuove esigenze, soprattutto in termini di flessibilità degli spazi e dimensioni.
Articolo di Floriana Liuni 16 Aprile 2026