Il mercato immobiliare italiano presenta solidi fondamentali, al netto delle incertezze legate alla situazione geopolitica. Secondo il 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, presentato a Milano, che analizza la congiuntura del settore immobiliare italiano, i prezzi mostrano una dinamica più solida rispetto allo scorso anno, con un minor divario tra valori richiesti e offerti, l’offerta viene assorbita più rapidamente e la domanda è in crescita. Ciononostante, le compravendite sono previste in rallentamento, dato un atteggiamento di maggiore prudenza delle famiglie legato all’aumento dei prezzi e al clima di incertezza.
Secondo gli esperti di Nomisma, il 2026 si prospetta in rafforzamento, con la domanda che resta dinamica e dominata dalla preferenza per l’acquisto rispetto all’affitto. Sul piano previsionale, tuttavia, a fronte delle incertezze all’orizzonte nonché al rialzo dei tassi dei mutui, Nomisma stima un rallentamento.
Previsioni Nomisma per le compravendite
Per il 2026 le compravendite residenziali dovrebbero crescere a un ritmo più contenuto (+1,8%) rispetto al 2025, attestandosi intorno alle 783 mila transazioni nel 2026, 780 mila nel 2027 e 782 mila nel 2028.
Previsioni sui prezzi residenziali
Le variazioni dei prezzi di acquisto delle abitazioni si attesteranno intorno ad un +0,9 per cento nel 2026, +0,5 per cento nel 2027 e +0,4 per cento nel 2028, tenendo conto che si tratta di valori correnti. I valori reali si attesteranno invece sotto il -1 per cento.
Previsioni sui mutui
Per quanto riguarda le erogazioni di nuovi mutui si parla di 49,8 miliardi di euro nel 2025, che si dovrebbero tramutare in 52,8 nel 2026, 53,7 nel 2027 e 54 nel 2028. Per quanto riguarda surroghe e sostituzioni, il valore dei contratti nel 2026 sarà di 3,7 miliardi, di 5 miliardi nel 2027 e di 5,7 miliardi nel 2028. Si prevede comunque nel 2026 un rallentamento nella domanda di mutui a causa dell’atteggiamento cautelativo delle banche, ma anche per il rallentamento prudenziale della domanda di compravendite immobiliari.
La congiuntura economica mondiale e l’aumento dei prezzi
Lucio Poma, capo economista di Nomisma, tratteggia un quadro più preciso della situazione di incertezza che grava sul settore immobiliare nazionale dovuto alla congiuntura economica mondiale. Secondo la sua analisi, l’Italia ha beneficiato degli anni post-Covid in cui il Pil e il dato sull’inflazione sono stati migliori rispetto al mondo, all’Europa e in particolare alla Germania, nostro principale competitor. Inoltre, le retribuzioni in Italia stanno salendo più dell’inflazione grazie a un dato sulla disoccupazione ai minimi (5,1 per cento a gennaio 2026), con aumento dei contratti a tempo indeterminato a scapito del tempo determinato, il che crea condizioni più favorevoli a livello di disponibilità di reddito, anche se il gap tra aumento dell’inflazione e aumento dei salari resta oggi del 6,4 per cento.
Tuttavia, la parola d’ordine resta incertezza, il che è legato a una serie di situazioni:
Previsioni Pil in rallentamento
Il Pil italiano, che nel 2021 aveva registrato un +8,9 per cento, si prevede solo ad un +0,5% nel 2025 e a un +0,7% nel 2026 e 2027, a fronte di una ripresa maggiore della Germania e di altri Paesi.
Inflazione in aumento
Oggi ci ritroviamo in una situazione di inflazione in aumento con una componente core (quindi la componente non governabile da politiche economiche) che non si modifica. Oltretutto oggi nonostante l’inflazione alta determinati beni restano anelastici perché la popolazione non ne riduce il consumo in quanto non desidera ridurre il proprio tenore di vita. Quindi questo significa maggiore povertà, maggiore ricorso al credito, maggiore vendita dei beni di famiglia. Tra cui beni di valore e seconde case.
Prezzo degli energetici
Contemporaneamente, il prezzo degli energetici (petrolio, gas, energia elettrica) si impenna in conseguenza alla guerra in Iran, e così anche i materiali da costruzione tra cui l’alluminio, spinti anche da movimenti puramente speculativi, che sono scollegati dall’effettiva disponibilità delle materie prime e che quindi introducono un ulteriore fattore di isterismo sui mercati. L’effetto sul consumatore finale è quello che tutti vediamo: un aumento dei prezzi energetici che si traduce in un maggiore aumento dei carburanti, ma che non si traduce in una simile diminuzione quando i prezzi scendono.
Guerra della logistica
A ciò si aggiunge il problema dei trasporti e della logistica non solo dei beni di consumo immediato come gli alimentari, ma anche di beni quali macchine, smartphone, pc ecc, che hanno bisogno che le componenti parziali siano trasportate in giro per il mondo per essere lavorate e trasformate nel prodotto finale di cui ormai ognuno di noi non può pi fare a meno. Ecco perché i colli di bottiglia quali Hormutz ma non solo (Suez, Panama, Odessa) sono importanti: vi transita infatti non solo il petrolio, ma anche i semilavorati e anche i fertilizzanti per l’agricoltura, il che si ripercuote sui prezzi di tutto: alimentari, beni di consumo, materiali di costruzione.
Poma (Nomisma): l’aumento dei prezzi delle costruzioni induce le famiglie alla prudenza
La conseguenza di quanto sopra è che gli acquisti non vengono annullati, ma vengono posposti con prudenza, come reazione alle possibili evoluzioni di una situazione incerta.
“Le conseguenze del conflitto in corso si riflette sul costo degli energetici e della logistica, – spiega a idealista/news Lucio Poma, capo economista di Nomisma, – in particolare ciò risulta nell’inflazione, in Italia passata dall’1,5 all’1,7 per cento, e nel maggiore costo della vita e dei beni alimentari e non, con gli energetici che non rallentano come dovuto. Anche per quanto riguarda il settore costruzioni, il fatto che i materiali da costruzione, in primis l’alluminio, aumentino di prezzo, collegati come sono all’andamento degli energetici, si riflette in un aumento dei costi di costruzione. Dal momento che molte vendite immobiliari vengono fatte su carta, questo tipo di compravendite ce lo aspettiamo in rallentamento, non tanto per una difficoltà delle famiglie a trovare un mutuo, o per mancanza di reddito, ma perché preferiscono restare alla finestra e vedere come evolve la situazione prima di fare un passo così importante. L’auspicio è che sia un momento passeggero”.
Il mercato immobiliare italiano nel 2025
Secondo il rapporto Nomisma, nel 2025 il mercato residenziale italiano ha chiuso l’anno rafforzando il recupero avviato nel 2024, dopo la contrazione del 2023. Le compravendite nazionali sono cresciute del +6,4%, con una maggiore dinamicità nei comuni non capoluogo rispetto alle città principali.
Le compravendite immobiliari nelle 13 città intermedie
Nei 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona) le transazioni sono salite complessivamente del +6,0%, con una crescita più marcata nei capoluoghi rispetto al resto della provincia.
Compravendite con mutuo in crescita nel 2025
Nonostante la maggior parte delle compravendite in Italia avvenga ancora senza l’ausilio di mutuo, la quota di acquisti immobiliari finanziati dal credito è salita nel 2025 dal 40,1 del 2023 al 45,9 per cento del 2025 grazie anche a condizioni di domanda più favorevoli nonostante tassi dei mutui meno convenienti, oltre che dalla buona qualità degli indicatori di rischio delle banche. Migliora inoltre, nel 2025, la qualità dei mutui, con un calo del 2,9 per cento delle sofferenze e un’incidenza dei mutui in sofferenza sul totale che scende al 9,8 per cento, a fronte di un 13,6 per cento nel 2022.
Crescita dei prezzi degli immobili residenziali
Per quanto riguarda i prezzi delle case, nei primi mesi del 2026 crescono quelli delle abitazioni in ottimo stato nei 13 mercati analizzati, con un +2,3 per cento per queste unità abitative e un +2,7 per cento per quanto riguarda le case usate in buono stato (aumenti in linea con quelli degli ultimi anni, da confrontare con una inflazione cumulata di oltre il 17 per cento dal 2021 ad oggi). Per quanto riguarda i mercati delle città principali si parla invece di un aumento dell’1,3 e dell’1,9 per cento rispettivamente. Maggiore la crescita dei prezzi delle abitazioni meno pregiate a dimostrazione di un maggiore interesse verso questa fascia più abbordabile.
Tempi di vendita delle abitazioni
Nei 13 mercati intermedi monitorati, i tempi medi di vendita di un’abitazione si sono attestati intorno ai 5 mesi, con uno sconto medio in fase di trattativa pari all’8,6%. Si tratta di un livello contenuto che segnala un mercato in grado di assorbire l’offerta grazie a una domanda sostenuta.
Articolo di Floriana Liuni 1 Aprile 2016